12月13日亚洲最大物流地产平台ESR出手宣布将中国境内的三大物流项目打包成REIT在上交所上市。当日ESR股价上涨4.72%。机构人士表示，ESR拟将物流项目打包成REIT在上交所挂牌，旗下资产增加退出途径。这两年国内REIT快速发展，未来或成为境内物流资产的主要退出通道。
ESR集团（易商红木）董事总经理、资本市场和投资者关系主管Chang Rui Hua 12月14日对中国基金报记者独家表示，ESR在12月13日宣布拟将旗下的部分物流项目分拆以REIT形式于上交所上市。这一策略的目标是是为旗下成熟的物流资产的投资者提供非公开的和公开的（退出）平台。ESR在全球其它市场也有类似的做法，中国是ESR提供双项选择的第二个市场。（记者注：ESR 也在新加坡挂牌了多只REITs）
被问到为什么要在上交所挂牌REIT，Chang Rui Hua解释一方面基于市场对相关REIT的估值。另一方面，因为本次打包的是江苏三个物流项目，在本地的交易所挂牌有一定的税收的便利性。在境内发行REIT需要与本地基金公司合作。 那么ESR会与哪家公募基金合作。 Chang Rui Hua表示正与中航基金就此合作。
ESR在公告中表示拟将江苏富莱德仓储一期、江苏富莱德仓储二期、江苏富莱德仓储三期等三个项目分拆、打包为REIT在上交所上市。
ESR（易商红木）有何来头？
ESR （易商红木） 是亚洲最大的物流资产平台，中期报告显示，公司最新管理规模1490亿美元。ESR于港交所上市，截至今年6月底，市值约120亿美元。中报显示，大中华、日本是ESR布局最多两个区域。ESR在两边的管理规模均为320亿美元左右。
Wind数据显示，截至目前，我国已发行24只公募REITs，底层资产涉及高速公路、产业园区、水务设施、物流等多种类别。
ESR此次拟与合作机构挂牌的为物流资产REIT。中金基金此前也发行了一单，名为中金普洛斯REIT。Wind显示，中金普洛斯REIT,今年以来价格上涨，加上分红, 收益跑赢很多投资品类。
不过，值得注意的是，目前沪深交易所挂牌的公募REIT均为封闭型。这意味着一般情况下，投资者只能通过二级市场卖出、退出。因此，市场的流动性可能会对投资者的收益产生显著影响。考虑到这一点，目前国内的不少REIT都与做市商合作以改善流动性。
中金普洛斯REIT 三季报显示，基金通过专项计划 100%持有的基础设施项目由 7 个仓储物流园组成，分布于京津冀、长三 角、大湾区三大城市群，建筑面积合计约 704,989 平方米。截至 2022 年 9 月 30 日，基金持有 的基础设施项目公司三季度收入合计为人民币 86,419,709.90 元，基本与上季度持平。报告期 末平均出租率为 95.01%，较 2022 年二季度末略有提升，经营情况相对平稳。基础设施项目租户 结构稳定，行业构成主要以运输业、商业与专业服务业、软件与服务业为主。全球巨头跑马圈地抢占中国物流资产
中国物流已成全球巨头厮杀的红海。
黑石、凯雷、华平、Brookfield以及ESR最近几年纷纷加速布局中国物流。
首先来看全球最大的另类投资巨头黑石，2022年11月，黑石（Blackstone） 房地产基金持有及管理的多元资产管理平台——龙地DragonCor，宣布平台旗下的资产组合中将会加入大湾区内面积约28万平方米的优质现代仓库。同时强调，龙地已从纯物流平台发展为覆盖仓储物流、长租公寓和商业办公的多元资产管理平台。龙地为黑石专注中国项目的管理平台，起初专注物流平台。
12月3日，龙地CEO黄咏祥在接受媒体采访时表示，在2018-2021三年时间里，龙地在仓储物流方面的总可租赁面积已实现从180万平方米到现在的500多万平方米快速增长，并在中国的18个城市进行了投资，管理着40多个物流园区。
再来看另一另类投资巨头Brookfield 博枫。博枫房地产资产包管理高级副总裁杨毅文近期在媒体分享活动时介绍，过去12个月，博枫在中国物流板块基本把规模做到了翻倍，去年是在七八十万平米的规模，今年在这个时点已经有大概160万平方米的规模。同时在今年博枫加大了对几个主要城市的物流投资。
她介绍博枫在物流项目中强调两点：一是非常好的地段，二是很好的产品。
中国的物流领域已经是红海竞争。尽管如此，但是杨毅文还是看到了未来的增量空间。“我们也观察到，物流行业不但是提供国内线上的需求，同时还有很多中国的企业走到海外，不管是SHEIN针对美国市场线上购物，包括现在拼多多也开始海外业务，发展的非常快。所以物流在中国市场局限看中国的顾客需求，有可能很多发展，看物流整体的整合，从制造到运输、到整个中央物流中心的仓储，整体的整合。所以随着更多中国的厂商走向全球，这是一个新的增长点，未来几年这是不容忽视的一个方面”，她表示。
私募股权巨头凯雷很早就“押注”中国物流资产。据媒体报道，凯雷早在2013年8月与物流仓储开发商宇培合作，包括收购其五个已建成的仓储项目49%股权，以及对在建12个仓储开发项目投入占比49%的股权投资。在这一项目上，凯雷主导了项目选址建造标准、退出等重大决策，还引入了其他组合公司如安能物流作为仓储项目的租户。2016年7月15日，宇培在香港交易所完成上市，凯雷退出。
来自凯雷官网的信息显示， 凯雷于2015年6月通过凯雷亚洲基金IV投资了安能物流。2021年11月11日，安能物流今天在香港交易所正式挂牌上市。安能物流共募集资金10.09亿港币。
凯雷官网还显示， 2018年，凯雷通过旗下凯雷亚洲基金IV（Carlyle Asia Partners IV）的关联实体投资了京东物流。京东物流于2021年5月28日在香港证券交易所正式挂牌上市，若不行使超额配股权，融资规模达241.13亿港元。
过去这些巨头投资了物流项目之后，往往是寻求在香港或者新加坡上市。无论是公司整体上市，还是将项目做成REIT挂牌，海外退出是这些资产的主要退出方式。例如，ESR于新加坡上市了多只REITs。这两年随着中国公募REITs的发展，境内上市成了新的选择。而从今年REIT的发行情况来看。目前有部分投资机构认为未来沪深交易所挂牌REIT或成为境内物流资产退出主要选择。退出便利了，巨头们在中国物流资产上的竞争是否进一步加剧？我们拭目以待。
来源|中国基金报
作者|吴娟娟
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