仓储类园区
站场类园区
现代物流业是支撑国民经济发展的基础性、战略性、先导性产业。近期，四川、海南、湖南、江苏等多地发布“十四五”现代物流发展规划，在敲定发展目标、主要任务的同时，细化实施路径、重大项目，配套建立重大项目库。根据相关规划，未来数年，大批物流重大工程将相继落地，大规模物流枢纽集群、物流园区有望加速形成。
多地敲定物流发展规划
近期，多地发布“十四五”现代物流发展规划，明确了发展目标。
《四川省“十四五”现代物流发展规划》提出，到2025年，四川将基本形成内外联通、安全高效、智慧绿色、经济便捷、融合联动的现代物流服务体系，力争将四川建设成为连接“一带一路”、长江经济带的西部物流供应链中心和全国物流高质量发展示范区。
江苏提出，到2025年，基本形成枢纽引领、内联外通、集约高效、智慧共享、绿色安全的现代物流体系，努力把江苏打造成为全国物流高质量发展示范区、物流数字化建设先行区、物流降本增效综合改革试验区。
海南提出，到2025年，将基本建成国际化物流设施体系，基本完成数字化物流服务体系框架搭建，基本形成通达全球、服务全国的海洋物流和航空物流服务网络体系，多式联运能力明显加强，基本建成国际航运航空枢纽和面向国内国际两个市场的“国家大仓库”。
浙江提出，到2025年，浙江要成为物流成本最低、效率最高的省份之一，物流综合实力位居全国前列。规划建设快递专业类物流园区12个，快递集散中心11个；建成智能化、便利化的同城即时配送网络，实现城市建成区智能快递末端收投设施和行政村快递服务全覆盖，加快形成全国领先的邮政快递服务体系；全省快递业务量突破300亿件，形成日峰值超2亿件处理能力，快递、邮政业务收入超2000亿元。
目前规划、在建及运营的物流园区已达1.6万余家。虽然建设速度快、总量规模大，但许多物流园区的质量却不尽如人意。一些物流园区或因建设动机不纯（以土地投机为目的盲目投建）；
或因前期规划不足、功能定位不清晰，其建设与运营模式都背离了企业的实际需求，企业入驻后得不到有效的服务，经营效益并未得到提升。
在建园区70%为仓储类园区；15%为公路港型园区；10%为综合类园区；进驻园区的企业以批发商贸类企业居多，占比68%、快递快运电商类企业占比52%，其中物流类a级企业较多，说明商贸类涉及的保险金融与信息平台较为困难；本身运营以实际运营业务为基干；
物流园区的的运营难度远远大于建设难度，通过对全国1000余家物流园区的调研走访，发现其单一经营性园区盈利水平远低于，综合多业态园区，现将全国范围内多业态经营情况较好的园区进行介绍：
01义乌陆港，多业态运营的典范：
义乌陆港
义乌公路港位于疏港快速路与四海大道交叉口，是浙江省重点打造的产业项目。义乌公路港总用地面积约745亩，总建筑面积约51万㎡，其中一期用地557亩。
目前义乌陆港的业态有，专线物流分拨、电商云仓中心、圆通、韵达义乌分拨中心、俄罗斯卓雅国际集采平台、金盾木业云仓。
多业态运营使得道路承载密度降低、各业态之间充分互补，发货短驳效率大幅度提高、使得楼库得以充分利用。
2024
义乌公路港主要面向国内物流业务，是一个集零担快运、仓储配送、集货中转、智能停车、餐饮住宿、信息与金融服务等功能于一体的现代综合物流园区。其中零担快运共有17栋仓库，共计744个档口。园区配套设施齐全，不仅在金融商务楼一楼设有工商、税务、银行等部门行政服务大厅，还配备底层商业街、高档公寓、写字楼、汽修汽配等功能，园区也为入驻企业提供办公用房与档口门楣制作等一体化服务，让企业实现“拎包入住”。
义乌公路港在发挥园区交通优势、配套齐全等优势的同时，更将实体园区与互联网技术相结合，实现园区“智能管理+智慧运营”。在基础硬件建设上，采用智能交通系统，实现智能卡口预约、智能车辆放行、停车场智能管理；并构筑全方位智能安防体系，实现智能安防覆盖率达98%以上。在软件方面，园区综合门户网站实现动态信息实时更新；通过搭建园区智能管理平台和配套微信管理平台，双向整合资源信息，线上线下提升服务效率。
02 贵阳马上到公路港
贵州马上到国际云服务物流园（Guizhou Mashangdao International Cloud Service Logistics Park）又名：贵州马上到公路港，是由全球领先的现代物流设施提供商普洛斯和贵州最大的民营物流企业穗黔物流强强联合打造。
在一个园区同时纳入停车场、信息大厅、汽配分割仓、汽配市场、信息部、零担专线区、司机宿舍、二手车交易市场，这对于综合性园区是一种挑战，但这种挑战在贵阳马上到显然是成功的。
这对于项目的前期尽职调查、综合定位、多头谈判技巧，综合管理能力都是一种提升和尝试。
物流地产业必将从简单出租业务向多元化业务迈进，从龙头企业普洛斯投资易代储、际链等周边企业的动作就能看出，普洛斯在库容面积的饱和会使得行业产生出众多的改良版本，不在局限于高标仓的建设应该是共识。
03从按“平方米”营收到按“服务”营收
目前，国内能够实现综合性运营的物流园区并不多，很多园区商业模式较为单一，相关基础配套设施不到位，园区运营模式仅停留在初级阶段。
初级的物流园区往往采取粗放式经营，按“平方米”将场地租赁给物流企业，主要收入来源为仓库和办公楼租金；成熟的物流园区则根据入驻企业的需求，提供综合性的物流服务，如仓储管理、运输配送、信息服务、金融服务及其它增值服务，实现多业态营收。
成熟的物流园区通过提供综合服务，实现多业态营收
从单一功能园区向多功能园区转变，完善相关配套设施及服务，不断提升园区综合运营能力，是物流园区服务升级的基本方向。
收入占比：
在整个园区收入中，如何降低租金收入占比，是未来园区发展的核心；评价一个园区的收入结构，是园区是否能够走出当地的核心；
04“天津空港物流快递园区
多业联动，集群效应。
发挥快递产业园区枢纽作用，服务区域主打产业，完善以快递服务为核心的特色产业集群，促进快递业与制造业、商贸业融合发展。
天津空港物流快递园区内已经聚集了15家快递企业，重点服务国内电子商务、跨境电子商务、冰鲜水产、进口医药、苗木花卉、进口水果等高时效性、高附加值货品的冷链快递、航空快递及跨境电子商务快递业务；盐城电商快递产业园重点招引快递物流企业、电商交易企业及互联网技术研发等电商服务企业，促进快递与电商、制造业等多产业融合发展。
鼓励快递企业发展仓配一体化，积极扶持本土企业发展电子商务、促进传统产业转型升级，致力打造为立足盐城、辐射全省、面向全国的快递集散中心和电商物流基地。并提出以快递产业为核心，促进电商交易企业和电商服务企业集聚，吸引传统制造企业和农产品企业入驻园区并带动其向电商转型，从而实现园区及周边地区一、二、三次产业协同发展。
快递园区各有特色，异彩纷呈，有这样一些普遍性做法：
一是利用设施设备集中配置优势，提供集约化的快递分拨服务。如快件到发、中转、装卸、搬运、储存、配送、信息服务、分拣、包装等。
二是利用各类快递企业集聚的优势，提供供应链式的增值服务。如金融物流、货运代理、咨询与方案设计、市场交易、贸易代理、商品展示、设施设备租赁、保价运输、保险代理、中介与担保、报关报验、监管保税等。
三是利用布局集中的优势，提供基础配套服务。如物业管理、工商、税务、保险、邮政通信、银行、停车、综合维修、加油加气、住宿、餐饮等。
四是充分利用园区集聚效应，提供跨区域、跨运输方式、跨业态、跨国界的创新服务。如义乌快递集聚中心的电商仓储、办公配套、快递分拨、创业孵化互相配套，共同发展。在功能规划上实现仓储、办公、生活配套、快递分拨共同发展，以创业孵化带动电商发展，以快递分拨促进仓储经营发展。
不深入业务本身、个性化难以实施
在个性化园区，需要前期大量的调研论证过程，对于市场上主流基金投资的园区而言，追求速度和回报率，就很难沉下心对专业市场进行论证和调研，加之本身买卖的频繁，追求通用性，就使得专业园区稀缺；
精耕细作
物流园区的成长已经到了关键的转型窗口期，物流地产的布局阶段已经落下帷幕，在所有的一线城市，以上物流地产商的格局已尘埃落定，那么下一步物流地产的趋势将会是精耕细作！
与国外成熟的物流体系相比，国内物流地产开发呈现点状布局，远未形成一定规模的物流地产网络。由于投资管理方式的不稳定性，不同企业进入行业的侧重点也不同，不同程度会影响开发运营。
物流园区建设资金投入大、回报周期长，要想在有限的土地上获取更大的价值，就要避免陷入低价竞争的恶性循环，以企业需求为导向，不断进行园区服务升级，构建一个商业模式多样化、共享资源平台化、服务功能个性化的物流园区，帮助入驻企业降低物流成本，提升物流运作效率，最终实现共赢。
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