第一部分：传统物流园区竞争格局与盈利模式
1.1 物流园区“热”度不减，是经济发展的重要载体
2023年我国物流业迎来恢复性增长，全年社会物流总额预计将达350万亿元，我国仍然是全球需求规模最大的物流市场。
制造业升级、消费新业态、新能源“新三样”等重点领域需求贡献率稳中有升，电商物流、即时配送等细分领域保持较快增长。
2023年，我国重大物流基础设施建设取得积极进展，全国规模以上物流园区超2500个，国家物流枢纽布局达到125个，示范物流园区100个，国家骨干冷链物流基地66个，“通道+枢纽+网络”的物流运行体系初具规模。
我国具有国际竞争力的领军企业快速成长，中国物流50强企业中千亿级规模企业首次超过5家，全国A级物流企业达9600多家，全国供应链创新与应用示范企业达250家。全国网络货运企业约3000家，赋能中小微物流企业走上“数字高速公路”。
大型企业纷纷建设供应链服务平台，拥抱产业物联网。无人车、无人仓、无人机等得到广泛商用，改变物流作业方式。
物流产业的发展进入到由数量型向高质量发展的转型阶段，物流业的发展已成为衡量一个国家综合国力的重要标志。物流园区作为物流业集聚发展和经济发展的重要载体，在提升物流效率，推动物流业转型升级，促进物流业与商贸业、制造业的联动发展等方面，发挥了巨大作用。
数据来源：2021年国家统计年鉴
数据来源：2021年国家统计年鉴
1.2传统物流园区的竞争格局
目前，物流地产参与者可以分为六大类：专业物流地产商、传统物流地产企业、零售企业、电商企业、物流企业和金融机构。
表1：物流地产企业分类
从竞争格局来看，中国物流地产行业目前呈现“一超多强”的市场竞争局面。2020年物流不动产市场占有率研究显示，排名前五位分别为普洛斯、万纬、宝湾、宇培、丰树，前五名对市场的合计占有率达53.9%，前10名达72.6%。
根据中国物流与采购联合会、中国物流学会统计数据显示，全国符合调查基本条件的各类物流园区共计1638家。而据我们驿盟园区平台2021年4月不完全统计的数据显示，我国各类大小物流园区的总数已达6137个。从七大经济区分布看，现有物流园区主要分布：华东(36%)、华北（15%）、华中（15%）、西南（12%）、西北（9%）、华南（8%）、东北（5%）。
从园区数量上来看，物流园区发展存在东西部不均衡的问题，在东部沿海地区，山东、江苏、河南的园区的数量较多，排名前三；西部的园区发展相对落后，西藏园区仅7个。各省份园区分布如下图。
从园区占地规模上来看，占地面积越来越大型化。分布在500亩以上的园区1620个，占比达40%；占地面积100亩以下的占17%，100-200亩的占17%，200-300亩的占12%，300-500亩的14%，其他占地面积分布较为均匀。园区占地规模具有集中化和大型化水平，物流园区占地面积趋于理性，总体可控。园区占地面积各梯次分布如下图。
1.3 物流园区的盈利模式
物流地产的收入来自于五个方面：出租业务、服务管理业务、项目投资业务、土地增值及其他收益。
表 2：物流地产盈利模式分析
第二部分：物流园区现状与问题
2.1 行业发展现状
行业现状一：红利政策频出，土地供不应求
2021年，国家发改委发布《国家物流枢纽网络建设实施方案（2021-2025年）》，将稳步推进120个左右国家物流枢纽布局建设，支持城市群内国家物流枢纽共建共享共用和一体化衔接。
从供需来看，目前物流地产市场呈现出供不应求的状态，尤其是在一线城市，供需不匹配的情况就更加严重。由于一二线城市仓储用地供应缩减，同时，随着中国进一步扩大内需与消费升级，未来物流地产竞争的焦点一是一线和枢纽城市的拿地，二是将逐步延伸角力至二三线城市乃至县域城市。
行业现状二：冷链物流也成为了国家支持的未来重点发展方向
国务院办公厅《“十四五”冷链物流发展规划》提出，到2025年布局建设100个左右国家骨干冷链物流基地，从《规划》的出台和内容看，进一步突出了冷链物流的战略地位，完善了冷链物流顶层设计，明确了发展任务与目标，设定了推动落实的重大工程，现代冷链物流体系建设步伐也将加快。
行业现状三：市场空间广阔，新发展蕴含巨大机遇
随着中国经济增长和结构升级，电商和第三方物流的发展，新技术的应用，应急和民生物流的重要性日益凸显，中国物流地产市场也迎来更多发展机遇，市场空间广阔。电商和第三方物流的发展，拉动物流地产需求持续走高。自动化和智能化的物流科技可以有效提升高标库的空间利用率和作业效率。此外，为了满足租户对于自动化、冷链物流和其它高科技设备的需求增长，物流地产运营商预计将在技术应用方面持续发力。
行业现状四：高标仓需求强劲，供给缺口明显
根据戴德梁行预计，2021年中国高标仓需求缺口约1亿平方米左右。目前高标仓等优质资源严重不足，原有设施难以满足新业态需求。
近年来，高标准物流仓库租赁势头强劲，需求也呈现多元化发展趋势。除电子商务和第三方物流外，随着2020年疫情以来截至2022年3月份电商特别是生鲜冷链的发展加速，生鲜食品、餐饮供应链等企业也趋于选择高端物流仓储。对于供应链的升级优化是高标仓需求增加的根本原因。
受疫情影响，生鲜电商迎来爆发式增长，社区团购、直播电商等新模式使冷链高标仓市场持续活跃，冷链高标仓将呈现长期供不应求的局面。
2.2 行业发展遇到的问题
（1）园区项目缺乏产业规划指导，缺乏项目策划
各地正在开发建设的物流园区项目，小则几百亩，大则几十平方公里。作为城市发展的经济基础设施，如果对本身以及周边的产业基础和市场需求研究不足，重资产投资会沦为地产开发的又一战场。
（2）招商引资难
园区项目空置率高的问题依然不能得到解决。线下缺乏实体物流服务资源，只能依靠简单粗暴的税收政策，吸引所谓平台企业开票走流量，无法形成真正的产业聚集，无法踏踏实实做运营服务。
（3）运营成本高
园区只有互联互通，才能降本增效。但是园区项目只能盯着本地那点资源，与外界无法形成利益交换互补。有关物流园区的互联互通，依然是“雷声大、雨点小”，没有实际的效果。
（4）管理效率低
中国物流行业一直都存在“小、散、乱、差”的格局特点，经营模式多为传统的单车货物运输，管理手段简单，货源组织能力差。
数据表明“我国社会物流费用占GDP的比率是15%左右（2021年占比14.6%如前文所述），而欧美是9%，我国物流成本占生产成本的30%-50%，而发达国家只占10%-15%。成本对信息化有着迫在眉睫的需求，而信息化对成本也需要必要的刚性条件，这既是自然发展，也是互相矛盾。如果能进行资源合理配置，进行供应与需求信息化处理，成本自然会降低不少。而正是如此，企业才能在节约成本的同时投入信息化的建设。
（5）安全保障弱
物流园区存在着流通领域内各行业的各类货物，数量多，密度大，种类杂，可燃物多，也就存在一定的火灾危险性。一般性非专业的物流仓库内存放的货物多未进行专业的分类，分库存放，由于可燃物存放的规模比较大，堆放的高度比较集中，有的物品燃点低十分易于燃烧，存放不当容易引起火灾的风险。
同时物流园区的人多，车多，各种人员风险，交通风险都比较大，随着现在带物流高效运作的需求，对于物流园区的安全保障需求越来越高。
第三部分：物流产业园区的发展趋势与机遇
趋势一：高标仓最具潜力投资方向
高标仓需求旺、缺口大。双循环发展格局以及我国进入消费新升级时期，零售行业出现新增长，从而为仓储设施的需求带来增量。其中，由于我国网购规模较大，而同等交易规模下电商对物流仓储的需求是传统零售的3倍，这使得在运营效率上有明显优势的高标仓得到行业的广泛关注。高标仓已成为物流地产的发展方向。未来，新建仓库将以高标仓为主，同时原有低端仓库有一部分将逐渐升级转型为高标仓。
趋势二：冷库成投资热点
随着《“十四五”冷链物流发展规划》的落地，国家扶持冷链物流发展，冷链基础设施建设将在较长一段时间处于政策利好环境。鲜电商与社区团购消费会成为我国冷链需求潜在的爆发点，疫情下，消费者对食品质量的要求推动了市场对冷库增量的需求。随着冷链物流需求一路走高，新建高标仓预制冷库成为新趋势，即在普通仓内预留保温材料、管线和设备的空间，该仓可作普通和冷库两用。
趋势三：投资主体多元化，推动行业创新
非传统物流机构投资者（如顺丰、京东物流）加快进入物流地产，物流地产投资主体多元化成为当下市场格局的最主要特征。主体的多元化必然引导发展模式的改变与创新，促进物流地产行业深层次、多维度发展。例如，民熙的金融物流园、环普的产业物流园以及际链的际享仓等新模式物流地产。
趋势四：走向智慧化、绿色化
随着互联网、物联网（IOT）、人工智能（AI）、移动通讯、自动化等技术在物流领域的广泛应用，智慧升级将成为物流地产的发展方向。目前，开发商加快投入仓储机器人等新兴技术，实现“科技赋能物流地产”，提供智能化的仓储服务吸引更多租户。此外，“30·60”目标和绿色经济发展环境下，物流设施作为业内优先实践绿色环保建筑的业态之一，以超前的战略眼光拥抱ESG概念，正积极发展太阳能等可再生能源。
趋势五：第三方物流、电商驱动新功能模式
目前，物流地产除了提供高标准仓储与基础物流作业功能，越来越趋向于布局电商与供应链的相应功能区，通过运营产业生态来打造物流地产价值链的核心竞争力。例如，京东物流的电商直播基地采取“前馆后仓”布局模式，通过与供应链服务平台结合，建立高效智慧的“店+仓+链”一体化电商物流与供应链产业服务体系，打造产业生态、加快培育物流园区发展新优势。
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